Investire senza capitali: miracoli del crowdfunding immobiliare

In questo articolo scopriamo le magie del crowdfunding immobiliare: che cos’è, come funziona, quanto si guadagna e come massimizzare la sicurezza delle operazioni.

Una breve introduzione su cos’è il crowdfunding immobiliare e come si può investire facilmente tramite numerose piattaforme online.

Che cos’è il crowdfunding immobiliare?

Il crowdfunding immobiliare è una modalità di investimento che negli ultimi anni sta riscontrando grande successo in Italia, in Europa e nel Mondo. Il meccanismo è concettualmente abbastanza semplice: tramite le piattaforme di crowdfunding immobiliare possono essere raccolte ingenti somme di capitale per diverse tipologie di investimenti immobiliari.

Come già spiegato nel mio precedente articolo Guida pratica sul crowdfunding: cos’è, i vantaggi, i rischi, il crowdfunding permette alla folla (letteralmente “crowd”) di investitori di raggrupparsi ed investire anche cifre minime, garantendo un vantaggio per tutti i soggetti coinvolti: sia gli investitori che i promotori del progetto.

Non mi dilungherò oltre sugli aspetti di carattere generale del crowdfunding perché, di fatto, ne abbiamo già abbondantemente discusso negli altri post. Ciò su cui invece desidero soffermarmi oggi è proprio l’applicazione del crowdfunding al mercato immobiliare, ovvero, il crowdfunding immobiliare.

Analogamente a quanto accade per il crowdfunding in tutti gli altri settori, nel crowdfunding di tipo immobiliare, le società del real estate (ovvero quelle società che si occupano di fare affari in campo immobiliare) per reperire i capitali necessari a permettere l’avvio delle operazioni si rivolgono a piccoli investitori privati per accedere ad un finanziamento.

In nuova modalità di accesso al credito e di investimento le società immobiliari che prima potevano esclusivamente rivolgersi agli enti creditizi per avere prestiti e sovvenzioni con tempi spesso molto più lunghi, hanno sicuramente tratto un ottimo vantaggio. Del crowdfunding immobiliare ne hanno ovviamente beneficiato anche gli investitori stessi che hanno trovato un nuovo modo di investire in maniera facile, estremamente accessibile e, spesso, estremamente redditizia.

Attenzione: come dico sempre, in ogni investimento, compreso questo, ci possono essere dei rischi ma di seguito vedremo assieme il funzionamento di questa nuova forma di investimento e comprenderai tu stesso se e quanto rischio potenziale ci può essere in questo tipo di operazioni (quando ti affidi a dei veri professionisti dell’immobiliare); dal mio punto di vista, il rischio in questo tipo di investimento è estremamente più basso rispetto a molti alti approcci all’investimento.

Come funziona il crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare, sviluppandosi nel corso degli ultimi 10 anni, ha permesso ad una gamma sempre più ampia di investitori di partecipare ad operazioni immobiliari partendo da cifre molto basse (per capirci, dai 100 € in su! Avresti mai pensato di poter investire sul mattone con cifre così basse?!?).

Prima dell’applicazione del concetto di crowdfunding al mondo immobiliare, solo le persone più facoltose potevano impegnarsi in un investimento nel real estate: la maggioranza delle persone non poteva considerare questa tipologia di investimento proprio a causa della barriera d’ingresso.

Attualmente però le cose sono cambiate e con pochi e semplici passaggi è oggi possibile, per chiunque sia maggiorenne, iscriversi ad una piattaforma sia di equity che di lending crowdfunding, ed iniziare ad investire con budget a partire da soli 100 euro.

Le piattaforme di crowdfunding immobiliare hanno il grande merito di semplificare le operazioni immobiliari, offrendo una valida e rapida alternativa ai lunghi processi delle banche e garantendo agli investitori degli interessi annuali molto interessanti.

Oggi nè gli investitori, né le società immobiliari, si sentono distanti da questo nuova forma di investimento ma anzi individuano nel settore immobiliare un terreno fertile di opportunità.

Possiamo suddividere due diversi tipi di crowdfunding immobiliare: l’equity (in italiano quota di capitale) e il lending (che tradotto significa prestito).

Equity crowdfunding

Nell’equity crowdfunding, il rendimento è variabile e strettamente legato al profitto generato dalla società di cui si fa parte. Il ritorno dell’investitore è rappresentato da una parte dell’utile della società stessa, proporzionalmente alla sua quota di partecipazione. L’equity crowdfunding, che rappresenta il capitale di rischio investito, permette all’investitore di acquistare una quota della società che sviluppa il progetto immobiliare e diventarne socio.

Pro dell’equity crowdfunding:

  • I ritorni sono più alti
  • Partecipazione

Contro dell’equity crowdfunding:

  • il rischio è certamente molto più elevato rispetto al lending
  • il processo di liquidazione del capitale è molto più complesso

Lending crowdfunding (re lender)

Nel caso invece del lending crowdfunding, i prestiti possono essere divisi in diversi tipi. La tipologia più sicura (ma meno redditizia) è quella del prestito garantito altrimenti detto senior loan. In questo caso il prestito viene garantito da un’ipoteca sull’immobile o un pegno sulle quote di una società. Esistono altri tipi di prestiti come quello “mezzanino”, una formula ibrida, non garantita da ipoteca, ma da garanzie accessorie. Esistono poi i prestiti senza garanzia, che chiaramente sono i più rischiosi, ma al contempo i più remunerativi. Insomma, ce n’è per tutti i gusti!

Pro del lending crowdfunding:

  • I prestiti (specialmente quelli brevi) garantiscono una liquidità più rapida
  • Sono meno rischiosi
  • Garantiscono ritorni annui in doppia cifra percentuale!

Contro del lending crowdfunding:

Garantiscono comunque dei rendimenti generalmente più bassi rispetto all’equity

Investire nel crowdfunding conviene davvero?

La risposta a questa domanda è molto semplice: sì, conviene. Lo dimostrano i numeri (in continua ascesa) e un’affluenza sempre maggiore di investimenti sulle differenti piattaforme online dedicate a questo tipo di servizio (che vedremo a brevissimo in questo stesso articolo, tra qualche paragrafo).

Chiaramente, prima di tuffarsi in un affare, come per tutti gli investimenti è bene sempre valutare l’operazione secondo una logica di comparazione tra il rendimento e il livello di rischio che il progetto presenta. Come sempre, anche nel crowdfunding immobiliare può capitare che opportunità di investimento con dei ritorni annui piuttosto elevati, nasconda dei rischi di una certa caratura. Per questo prima di selezionare un progetto, è sempre buona cosa avere una panoramica completa delle informazioni generali legate all’opportunità.

Si sa: i progetti immobiliari sono meno rischiosi, meno soggetti a cambiamenti improvvisi del mercato o di altri fattori tendenzialmente imprevedibili (ad esempio a livello legislativo – la spada di Damocle sulla testa del mondo delle criptovalute) e molto spesso sono anche più redditizi e concreti di qualsiasi tipo di trading o investing.

Difficilmente in Italia è possibile investire i propri soldi e poter ottenere un ritorno annuo in doppia cifra: ne sanno qualcosa i numerosi risparmiatori che, nella migliore delle ipotesi, tengono i propri soldi in banca o nei buoni fruttiferi postali, senza però maturare interessi e vedendo i propri risparmi rosicchiati dall’inflazione.

Ancora oggi moltissime persone e famiglie, per mancanza di alternative, lasciano i risparmi di una vita in conti che nella migliore delle ipotesi non porta ad utili. Il crowdfunding immobiliare è invece un’alternativa valida all’erosione continua dei nostri sudati (piccoli o grandi che siano) capitali.

Il rendimento etico del crowdfunding immobiliare

Certamente, un aspetto importante che differenzia il crowdfunding immobiliare da altri tipi di investimento, è la finalità sociale dei progetti. Spesso, tramite le piattaforme di crowdfunding, è possibile contribuire attivamente a progetti che mirano davvero allo sviluppo sostenibile, all’innovazione e alla valorizzazione di spazi disabitati e al generale miglioramento del contesto urbano.

Nel settore immobiliare, non ci si limita ad una mera speculazione finanziaria, ma è possibile realmente dare vita a progetti con una finalità sociale o di riqualificazione abitativa di intere zone.

Ne è un chiaro esempio “Cohousing Chiaravalle – Milano”: un progetto che mira al recupero di una cascina del ‘600, valorizzando l’armonia abitativa e l’unicità del contesto. Con i suoi 25.000 mq di verde e gli spazi comuni coperti, è stata ricreata un’oasi di pace e tranquillità di fronte alla famosa Abbazia di Chiaravalle.
Questo intervento si è basato su sistemi innovativi e rispettosi dell’ambiente (classe energetica a, fonti rinnovabili) e consentirà ai futuri cohouser di godere di un edificio dall’importante valore storico combinato con il massimo dell’innovazione.

Tassazione e regolamentazione Consob

Qualsiasi reddito generato da investimenti in crowdfunding non è diverso da qualsiasi altro tipo di profitto e quindi è tassato in modo simile ad altri redditi. Riguardo al tema della tassazione sugli interessi, per investimenti effettuati da investitori residenti in Italia su progetti italiani, gli interessi vengono attualmente restituiti all’investitore al netto della ritenuta d’imposta del 26% (nel caso del crowdfunding immobiliare è la società sponsor stessa che opera come sostituto d’imposta).

Dal momento che alcune delle più importanti piattaforme di crowdfunding offrono la possibilità di investire non solo in progetti nazionali ma anche in opportunità estere, per quanto concerne gli investimenti effettuati da investitori residenti in Italia su opportunità d’investimento in territori internazionali, l’aliquota dipende dai “trattati contro la doppia tassazione” e può essere applicata solo dopo aver verificato la residenza dell’investitore.

Per quanto concerne la normativa di settore, non esistono ancora che io sappia dei riferimenti che rendano uniforme il lending crowdfunding. Nel 2021 dovrebbe concludersi un percorso di uniformazione normativa a livello europeo. Diverso è invece il caso dell’equity crowdfunding che segue quanto disposto da questa delibera Consob.

Te lo ricordo però: non sono né un commercialista né un avvocato e dunque, come sempre, per dettagli tecnici e pratici di carattere burocratico o legale, ti invito a contattare un tuo professionista di fiducia.

In ogni caso, per sintetizzare, a livello legislativo ad oggi l’equity rientra sotto la regolamentazione Consob mentre il Lending crowdfunding no. In quest’ultimo pertanto c’è un margine di azione più ampio e discrezionale da parte delle piattaforme di investimento ed è proprio per questa ragione che il tema della “trasparenza” e dei processi di selezione dei progetti dovrebbe essere un tema estremamente caro a chi intenda investire in crowdfunding immobiliare.

Come scegliere la piattaforma migliore?

Prima di elencarvi una mia personale classifica di gradimento sulle migliori piattaforme di crowdfunding, ritengo importante sottolineare alcune caratteristiche salienti che una piattaforma dovrebbe garantire.

In primo luogo la diversificazione. Nel momento in cui investi, devi tenere conto che qualsiasi investimento porta con sé una dose di rischio, pertanto diversificare tra le diverse piattaforme consente di minimizzare l’eventuale perdita. Se si decidesse poi di investire una consistente somma di denaro in una singola piattaforma, è importante affidarsi a quelle che meglio garantiscono la possibilità di diversificare.

Le piattaforme che offrono più investimenti tra cui scegliere, anche nel crowdfunding immobiliare estero, sicuramente garantiscono più diversificazione sia per tipologia di investimento che per arco temporale.

In secondo luogo, l’affidabilità della società a cui ci si rivolge: è importante conoscere bene la società in cui si investe. Nel caso del lending crowdfunding, a differenza dell’equity, la normativa nazionale non esiste, ma sono delle linee guida da seguire. La regolamentazione per il settore del crowdfunding non ha ancora una uniformità a livello europeo, anche se si stanno facendo degli importanti passi in avanti. Al momento però ci sono differenze legislative tra i vari Paesi e per questo motivo è ancor più importante analizzare i comportamenti delle piattaforme e conoscerne le strutture organizzative interne.

Per esempio, è buona prassi verificare che la sede della piattaforma si trovi in un Paese stabile (meglio se nell’Unione Europea) e che si affidi a istituti bancari riconosciuti per la movimentazione dei conti. Un altro aspetto da tenere in considerazione è la sede sociale o l’istituto bancario di riferimento. Il cambiamento frequente di questi due elementi può essere un primo segnale negativo.

Infine, prima di investire in una piattaforma di crowdfunding immobiliare sono le garanzie che vengono offerte dalla società di crowdfunding immobiliare. Sebbene la garanzia non assicuri il successo di un investimento, fa sì che lo Sponsor immobiliare abbia il pieno interesse a restituire il prestito secondo quanto pattuito. Una buona piattaforma deve essere in grado di negoziare delle garanzie per i propri investitori!

Le migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare in Italia

Esistono diverse realtà che propongono crowdfunding immobiliare ma di seguito trovi quelle che, secondo il sottoscritto, sono quelle da osservare con maggior interesse in questo periodo.

Crowdestate

Crowdestate è sicuramente la prima piattaforma che consiglio per investimenti nel lending crowdfunding. Nata nel 2014, ad oggi si posiziona come una delle più importanti piattaforme di crowdfunding immobiliare in Europa, con diverse sedi tra cui una l’Italia.

L’internazionalità di questa piattaforma ha permesso dei numeri straordinari: oltre 250 progetti immobiliari già finanziati di cui più della metà conclusi già con successo e ZERO progetti in default. Inoltre la piattaforma estone vanta una rete di investitori diramata in 123 Paesi nel mondo e con una community che supera i 50.000 iscritti; il suo portafoglio ad oggi è di circa 93.000.000,00€ investiti.

Ecco 5 ottimi motivi per investire in Crowdestate:

  1. Accessibilità: con soli 100 euro è possibile investire nel mercato immobiliare.
  2. Ottimi rendimenti: Crowdestate offre rendimenti sopra la doppia cifra.
  3. Diversificazione: è una delle poche piattaforme internazionali che offre la possibilità di diversificare in diversi progetti per tipologia di investimento, per arco temporale e per collocazione geografica.
  4. Mercato secondario: Crowdestate garantisce la possibilità di rivendere o comprare investimenti sul mercato secondario. Questa funzione è molto utile sia per chi vuole rientrare precedentemente da un investimento, sia per chi vuole investire.
  5. Sito web e customer service: il sito web è semplice ed accessibile anche per chi è alla prime armi. La community ha la possibilità di confrontarsi con il team per domande o informazioni aggiuntive.

 

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