In questo articolo scopriamo le magie del crowdfunding immobiliare: che cos’è, come funziona, quanto si guadagna e come massimizzare la sicurezza delle operazioni.
Che cos’è il crowdfunding immobiliare?
Partiamo con una na breve introduzione su cos’è il crowdfunding immobiliare e su come si può investire facilmente tramite numerose piattaforme online. Dunque, il crowdfunding immobiliare è una modalità di investimento che negli ultimi anni sta riscontrando grande successo in Italia, in Europa e nel Mondo. Il meccanismo è concettualmente abbastanza semplice: tramite le piattaforme di crowdfunding immobiliare possono essere raccolte ingenti somme di capitale per diverse tipologie di investimenti immobiliari.
Come già spiegato nel mio precedente articolo Guida pratica sul crowdfunding: cos’è, i vantaggi, i rischi, il crowdfunding permette alla folla (letteralmente “crowd”) di investitori di raggrupparsi ed investire anche cifre minime, garantendo un vantaggio per tutti i soggetti coinvolti: sia gli investitori che i promotori del progetto.
Non mi dilungherò oltre sugli aspetti di carattere generale del crowdfunding perché, di fatto, ne abbiamo già abbondantemente discusso negli altri post. Ciò su cui invece desidero soffermarmi oggi è proprio l’applicazione del crowdfunding al mercato immobiliare, ovvero, il crowdfunding immobiliare.
Analogamente a quanto accade per il crowdfunding in tutti gli altri settori, nel crowdfunding di tipo immobiliare, le società del real estate (ovvero quelle società che si occupano di fare affari in campo immobiliare) per reperire i capitali necessari a permettere l’avvio delle operazioni si rivolgono a piccoli investitori privati per accedere ad un finanziamento.
In nuova modalità di accesso al credito e di investimento le società immobiliari che prima potevano esclusivamente rivolgersi agli enti creditizi per avere prestiti e sovvenzioni con tempi spesso molto più lunghi, hanno sicuramente tratto un ottimo vantaggio. Del crowdfunding immobiliare ne hanno ovviamente beneficiato anche gli investitori stessi che hanno trovato un nuovo modo di investire in maniera facile, estremamente accessibile e, spesso, estremamente redditizia.
Attenzione: come dico sempre, in ogni investimento, compreso questo, ci possono essere dei rischi ma di seguito vedremo assieme il funzionamento di questa nuova forma di investimento e comprenderai tu stesso se e quanto rischio potenziale ci può essere in questo tipo di operazioni (quando ti affidi a dei veri professionisti dell’immobiliare); dal mio punto di vista, il rischio in questo tipo di investimento è estremamente più basso rispetto a molti alti approcci all’investimento.
Come funziona il crowdfunding immobiliare
Il crowdfunding immobiliare, sviluppandosi nel corso degli ultimi 10 anni, ha permesso ad una gamma sempre più ampia di investitori di partecipare ad operazioni immobiliari partendo da cifre molto basse (per capirci, dai 100 € in su! Avresti mai pensato di poter investire sul mattone con cifre così basse?!?).
Prima dell’applicazione del concetto di crowdfunding al mondo immobiliare, solo le persone più facoltose potevano impegnarsi in un investimento nel real estate: la maggioranza delle persone non poteva considerare questa tipologia di investimento proprio a causa della barriera d’ingresso.
Attualmente però le cose sono cambiate e con pochi e semplici passaggi è oggi possibile, per chiunque sia maggiorenne, iscriversi ad una piattaforma sia di equity che di lending crowdfunding, ed iniziare ad investire con budget a partire da soli 100 euro.
Le piattaforme di crowdfunding immobiliare hanno il grande merito di semplificare le operazioni immobiliari, offrendo una valida e rapida alternativa ai lunghi processi delle banche e garantendo agli investitori degli interessi annuali molto interessanti.
Oggi nè gli investitori, né le società immobiliari, si sentono distanti da questo nuova forma di investimento ma anzi individuano nel settore immobiliare un terreno fertile di opportunità.
Possiamo suddividere due diversi tipi di crowdfunding immobiliare: l’equity (in italiano quota di capitale) e il lending (che tradotto significa prestito).
Equity crowdfunding
Nell’equity crowdfunding, il rendimento è variabile e strettamente legato al profitto generato dalla società di cui si fa parte. Il ritorno dell’investitore è rappresentato da una parte dell’utile della società stessa, proporzionalmente alla sua quota di partecipazione. L’equity crowdfunding, che rappresenta il capitale di rischio investito, permette all’investitore di acquistare una quota della società che sviluppa il progetto immobiliare e diventarne socio.
Pro dell’equity crowdfunding:
- I ritorni sono più alti
- Partecipazione
Contro dell’equity crowdfunding:
- il rischio è certamente molto più elevato rispetto al lending
- il processo di liquidazione del capitale è molto più complesso
Lending crowdfunding
Nel caso invece del lending crowdfunding, i prestiti possono essere divisi in diversi tipi. La tipologia più sicura (ma meno redditizia) è quella del prestito garantito altrimenti detto senior loan. In questo caso il prestito viene garantito da un’ipoteca sull’immobile o un pegno sulle quote di una società. Esistono altri tipi di prestiti come quello “mezzanino”, una formula ibrida, non garantita da ipoteca, ma da garanzie accessorie. Esistono poi i prestiti senza garanzia, che chiaramente sono i più rischiosi, ma al contempo i più remunerativi. Insomma, ce n’è per tutti i gusti!
Pro del lending crowdfunding:
- I prestiti (specialmente quelli brevi) garantiscono una liquidità più rapida
- Sono meno rischiosi
- Garantiscono ritorni annui in doppia cifra percentuale!
Contro del lending crowdfunding:
Garantiscono comunque dei rendimenti generalmente più bassi rispetto all’equity
Investire nel crowdfunding conviene davvero?
La risposta a questa domanda è molto semplice: sì, conviene. Lo dimostrano i numeri (in continua ascesa) e un’affluenza sempre maggiore di investimenti sulle differenti piattaforme online dedicate a questo tipo di servizio (che vedremo a brevissimo in questo stesso articolo, tra qualche paragrafo).
Chiaramente, prima di tuffarsi in un affare, come per tutti gli investimenti è bene sempre valutare l’operazione secondo una logica di comparazione tra il rendimento e il livello di rischio che il progetto presenta. Come sempre, anche nel crowdfunding immobiliare può capitare che opportunità di investimento con dei ritorni annui piuttosto elevati, nasconda dei rischi di una certa caratura. Per questo prima di selezionare un progetto, è sempre buona cosa avere una panoramica completa delle informazioni generali legate all’opportunità.
Si sa: i progetti immobiliari sono meno rischiosi, meno soggetti a cambiamenti improvvisi del mercato o di altri fattori tendenzialmente imprevedibili (ad esempio a livello legislativo – la spada di Damocle sulla testa del mondo delle criptovalute) e molto spesso sono anche più redditizi e concreti di qualsiasi tipo di trading o investing.
Difficilmente in Italia è possibile investire i propri soldi e poter ottenere un ritorno annuo in doppia cifra: ne sanno qualcosa i numerosi risparmiatori che, nella migliore delle ipotesi, tengono i propri soldi in banca o nei buoni fruttiferi postali, senza però maturare interessi e vedendo i propri risparmi rosicchiati dall’inflazione.
Ancora oggi moltissime persone e famiglie, per mancanza di alternative, lasciano i risparmi di una vita in conti che nella migliore delle ipotesi non porta ad utili. Il crowdfunding immobiliare è invece un’alternativa valida all’erosione continua dei nostri sudati (piccoli o grandi che siano) capitali.
Il rendimento etico del crowdfunding immobiliare
Certamente, un aspetto importante che differenzia il crowdfunding immobiliare da altri tipi di investimento, è la finalità sociale dei progetti. Spesso, tramite le piattaforme di crowdfunding, è possibile contribuire attivamente a progetti che mirano davvero allo sviluppo sostenibile, all’innovazione e alla valorizzazione di spazi disabitati e al generale miglioramento del contesto urbano.
Nel settore immobiliare, non ci si limita ad una mera speculazione finanziaria, ma è possibile realmente dare vita a progetti con una finalità sociale o di riqualificazione abitativa di intere zone.
Ne è un chiaro esempio “Cohousing Chiaravalle – Milano”: un progetto che mira al recupero di una cascina del ‘600, valorizzando l’armonia abitativa e l’unicità del contesto. Con i suoi 25.000 mq di verde e gli spazi comuni coperti, è stata ricreata un’oasi di pace e tranquillità di fronte alla famosa Abbazia di Chiaravalle.
Questo intervento si è basato su sistemi innovativi e rispettosi dell’ambiente (classe energetica a, fonti rinnovabili) e consentirà ai futuri cohouser di godere di un edificio dall’importante valore storico combinato con il massimo dell’innovazione.
Tassazione e regolamentazione Consob
Qualsiasi reddito generato da investimenti in crowdfunding non è diverso da qualsiasi altro tipo di profitto e quindi è tassato in modo simile ad altri redditi. Riguardo al tema della tassazione sugli interessi, per investimenti effettuati da investitori residenti in Italia su progetti italiani, gli interessi vengono attualmente restituiti all’investitore al netto della ritenuta d’imposta del 26% (nel caso del crowdfunding immobiliare è la società sponsor stessa che opera come sostituto d’imposta).
Dal momento che alcune delle più importanti piattaforme di crowdfunding offrono la possibilità di investire non solo in progetti nazionali ma anche in opportunità estere, per quanto concerne gli investimenti effettuati da investitori residenti in Italia su opportunità d’investimento in territori internazionali, l’aliquota dipende dai “trattati contro la doppia tassazione” e può essere applicata solo dopo aver verificato la residenza dell’investitore.
Per quanto concerne la normativa di settore, non esistono ancora che io sappia dei riferimenti che rendano uniforme il lending crowdfunding. Nel 2021 dovrebbe concludersi un percorso di uniformazione normativa a livello europeo. Diverso è invece il caso dell’equity crowdfunding che segue quanto disposto da questa delibera Consob.
Te lo ricordo però: non sono né un commercialista né un avvocato e dunque, come sempre, per dettagli tecnici e pratici di carattere burocratico o legale, ti invito a contattare un tuo professionista di fiducia.
In ogni caso, per sintetizzare, a livello legislativo ad oggi l’equity rientra sotto la regolamentazione Consob mentre il Lending crowdfunding no. In quest’ultimo pertanto c’è un margine di azione più ampio e discrezionale da parte delle piattaforme di investimento ed è proprio per questa ragione che il tema della “trasparenza” e dei processi di selezione dei progetti dovrebbe essere un tema estremamente caro a chi intenda investire in crowdfunding immobiliare.
Come scegliere la piattaforma migliore?
Prima di elencarvi una mia personale classifica di gradimento sulle migliori piattaforme di crowdfunding, ritengo importante sottolineare alcune caratteristiche salienti che una piattaforma dovrebbe garantire.
In primo luogo la diversificazione. Nel momento in cui investi, devi tenere conto che qualsiasi investimento porta con sé una dose di rischio, pertanto diversificare tra le diverse piattaforme consente di minimizzare l’eventuale perdita. Se si decidesse poi di investire una consistente somma di denaro in una singola piattaforma, è importante affidarsi a quelle che meglio garantiscono la possibilità di diversificare.
Le piattaforme che offrono più investimenti tra cui scegliere, anche nel crowdfunding immobiliare estero, sicuramente garantiscono più diversificazione sia per tipologia di investimento che per arco temporale.
In secondo luogo, l’affidabilità della società a cui ci si rivolge: è importante conoscere bene la società in cui si investe. Nel caso del lending crowdfunding, a differenza dell’equity, la normativa nazionale non esiste, ma sono delle linee guida da seguire. La regolamentazione per il settore del crowdfunding non ha ancora una uniformità a livello europeo, anche se si stanno facendo degli importanti passi in avanti. Al momento però ci sono differenze legislative tra i vari Paesi e per questo motivo è ancor più importante analizzare i comportamenti delle piattaforme e conoscerne le strutture organizzative interne.
Per esempio, è buona prassi verificare che la sede della piattaforma si trovi in un Paese stabile (meglio se nell’Unione Europea) e che si affidi a istituti bancari riconosciuti per la movimentazione dei conti. Un altro aspetto da tenere in considerazione è la sede sociale o l’istituto bancario di riferimento. Il cambiamento frequente di questi due elementi può essere un primo segnale negativo.
Infine, prima di investire in una piattaforma di crowdfunding immobiliare sono le garanzie che vengono offerte dalla società di crowdfunding immobiliare. Sebbene la garanzia non assicuri il successo di un investimento, fa sì che lo Sponsor immobiliare abbia il pieno interesse a restituire il prestito secondo quanto pattuito. Una buona piattaforma deve essere in grado di negoziare delle garanzie per i propri investitori!
Le migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare in Italia
Esistono diverse realtà che propongono crowdfunding immobiliare ma di seguito trovi quelle che, secondo il sottoscritto, sono quelle da osservare con maggior interesse in questo periodo.
Housers
La piattaforma spagnola è approdata in Italia nel 2017, proponendosi come una valida alternativa ad altre realtà del crowdfunding. Sicuramente garantisce una vasta gamma di progetti e vanta un buon track record. I rendimenti non sono alti come quelli di altre piattaforme, ma presentano comunque delle percentuali interessanti:
- Diversificazione: Housers è una delle poche piattaforme che vanta progetti all’estero, tra Spagna, Portogallo e Italia, offrendo all’investitore la possibilità di diversificare gli investimenti.
- Marketplace: anche Housers offre la possibilità di vendere e comprare gli investimenti, tramite lo spazio del marketplace.
- Investimenti: su Housers sono presenti tre diversi tipi di investimento che si differenziano anche per arco temporale: risparmio, investimento e tasso fisso.
- Accessibile: con soli 50 euro è possibile iniziare ad investire.
Re Lender
Anche per Re Lender il mio giudizio è sicuramente più che positivo. La piattaforma garantisce degli investimenti sicuri con dei rendimenti interessanti, spesso in doppia cifra. Lo consiglio per investimenti anche minimi, dato che sul sito si può investire a partire da soli 50 euro. Questa piattaforma è piuttosto recente e si affacciata solo nel 2019 nel mondo del crowdfunding immobiliare, perciò presenta meno progetti rispetto ad altre piattaforme.
- Gratuito: anche nel caso di Re Lender non sono applicate delle fee sulle operazioni realizzate dall’imprenditore.
- Garanzie: gli investimenti in Re-Lender passano sotto un accurato processo di selezione effettuato da un team di esperti.
- Economico: con soli 50 euro puoi cominciare ad investire.
- Diversificazione: con Re – Lender potrai diversificare il tuoi investimenti così da minimizzare il rischio
Crowdestate: la migliore
Crowdestate è sicuramente la piattaforma che caldeggio per investimenti nel lending crowdfunding: secondo me la migliore ed è per questo che mi dilungherò un pò di più.
Nata nel 2014, ad oggi si posiziona come una delle più importanti piattaforme di crowdfunding immobiliare in Europa, con diverse sedi tra cui una l’Italia.
L’internazionalità di questa piattaforma ha permesso dei numeri straordinari: oltre 250 progetti immobiliari già finanziati di cui più della metà conclusi già con successo e ZERO progetti in default. Inoltre la piattaforma estone vanta una rete di investitori diramata in 123 Paesi nel mondo e con una community che supera i 50.000 iscritti; il suo portafoglio ad oggi è di circa 93.000.000,00€ investiti.
Ecco 5 ottimi motivi per investire in Crowdestate:
- Accessibilità: con soli 100 euro è possibile investire nel mercato immobiliare.
- Ottimi rendimenti: Crowdestate offre rendimenti sopra la doppia cifra.
- Diversificazione: è una delle poche piattaforme internazionali che offre la possibilità di diversificare in diversi progetti per tipologia di investimento, per arco temporale e per collocazione geografica.
- Mercato secondario: Crowdestate garantisce la possibilità di rivendere o comprare investimenti sul mercato secondario. Questa funzione è molto utile sia per chi vuole rientrare precedentemente da un investimento, sia per chi vuole investire.
- Sito web e customer service: il sito web è semplice ed accessibile anche per chi è alla prime armi. La community ha la possibilità di confrontarsi con il team per domande o informazioni aggiuntive.
Crowdestate: investimenti conclusi e prossimi progetti
Crowdestate, ha già ampiamente superato i 250 progetti finanziati, di cui più della metà già conclusi con successo. Numerosi sono le nuove opportunità proposte alla community, per una media di circa due investimenti a settimana.
Ultimo in ordine di tempo mentre scrivo, è il progetto “San Babila, Milano”, dove Crowdestate ha raccolto 450.000 euro consentendo la realizzazione di un esclusivo progetto di sviluppo residenziale situato nel centro storico di Milano. La raccolta fondi si è conclusa pochi giorni fa, finendo anticipatamente in overfunding. Questo segnale è importante e dimostra il dinamismo del mercato immobiliare e l’alto grado di interesse degli investitori.
Attualmente sulla piattaforma è possibile investire in numerosi progetti, tra cui “Sassari 15, Cesenatico” per il quale è prevista la ristrutturazione di una villa residenziale attraverso la creazione di 5 appartamenti esclusivi, situati a pochi passi dal mare di Cesenatico nel cuore della costa romagnola italiana.
Il ritorno previsto per questa tranche di raccolta è del 12.5% su base annua. Il rientro del prestito è atteso tra 10 mesi, entro Giugno 2021: staremo a vedere! Anche perchè in questo caso pare che il prestito sia garantito da un pegno sul 50% delle quote della società Sponsor, oltre ad una garanzia personale del titolare della società per 400.000 Euro… un affaruccio non da poco insomma che mi incuriosisce. Intanto me lo appunto qui così resterà agli atti!
Investire con Crowdestate
L’account Crowdestate si apre online su https://crowdestate.eu/it/home in maniera completamente gratuita e senza il pagamento aggiuntivo di altre commissioni. L’account è immediatamente operativo dal primo versamento effettuato.
Investire sulla piattaforma è davvero semplice ed intuitivo, è sufficiente registrarsi gratuitamente online per poter accedere alle offerte d’investimento altamente selezionate dal team di esperti, infatti solo i migliori progetti superano il rigoroso processo di due diligence e vengono poi proposti agli utenti. Occorrono pochi minuti, un documento originale di identità, i propri dati personali e si è pronti investire nelle numerose opportunità di investimento aperte settimanalmente.
L’investimento minimo è di 100 euro e non prevede alcuna commissione in capo all’utente investitore; un altro bel vantaggio, unico attualmente nel panorama delle piattaforme di crowdfunding, è la possibilità di usufruire del mercato secondario ossia di una sezione dedicata della piattaforma nella quale è possibile vendere o acquistare investimenti con altri utenti iscritti.
Conclusioni
Il crowdfunding immobiliare sta suggellando sempre più un ruolo da coprotagonista nelle varie forme di finanziamento. Quello che fino a qualche anno fa era difficilmente immaginabile, è diventato possibile.
Oggi il settore del real estate è diventato easy ed accessibile anche per coloro che non hanno grosse somme da investire e grandi competenze nel settore. Al contempo è un vantaggio anche per le società immobiliari che possono interagire con piattaforme che dispongono di procedure rapide e snelle.
Il crowdfunding immobiliare è dunque a mio avviso un ottimo strumento per investire con ottimi rendimenti potenziali o ottenere capitali per progetti immobiliari. Tuttavia, è necessario considerare che i rischi di investimento con il crowdfunding immobiliare sono gli stessi di qualsiasi altro investitore immobiliare, pertanto, come già si diceva, non è comunque consigliabile investire tutti i risparmi e la liquidità che si ha a disposizione (su come diversificare il proprio portafogli ho scritto un lungo e dettagliato articolo che puoi trovare qui). È possibile ridurre i rischi comportando le dovute precauzioni a partire dalle piattaforme scelte e dai progetti in cui si procede all’investimento.
Buon crowdfunding immobiliare!